Hochhausensemble südlich der Stiftstraße

Planungsanlass
Mit Nutzungsaufgabe und Veräußerung eines Teiles der Flächen der Deutschen Telekom an der Stiftstraße eröffnet sich die Möglichkeit, einen neuen Wohnstandort in der Frankfurter Innenstadt zu schaffen. So empfiehlt auch der Hochhausentwicklungsplan von 2008 für diesen Standort die Positionierung eines Wohnhochhauses: Es bietet sich die Chance der räumlichen Verknüpfung eines neuen Hochpunktes mit der benachbarten Hochhausbebauung (Bürohochhaus Nextower, Hotel Jumeirah Frankfurt, Skylight-Wohnhochhaus) zu einem neuen kleinen Hochhauscluster.

Planungsgebiet
Das Grundstück befindet sich in der nördlichen Innenstadt an der Stiftstraße und macht etwas mehr als die Hälfte des Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. 845 Ä „Ehemalige Hauptpost/ Zeil – 1. Änderung“ aus.

Das Umfeld des Plangebiets hat sich in letzter Zeit gewandelt. Im Palaisquartier wurden zwei Hochhäuser und die Shoppingmall MyZeil errichtet sowie das Thurn-und-Taxis-Palais rekonstruiert. Auch das ehemals von der Frankfurter Rundschau genutzte Grundstück wurde mit einem Hotelkomplex und einem Wohngebäude bebaut. Das Quartier weiter östlich wurde unter anderem durch die Sanierung der ehemaligen Diamantenbörse aufgewertet. Im nördlichen Block zwischen Stiftstraße und Bleichstraße hat das TurmCarrée einen städtebaulichen Impuls gesetzt.

Planungsziele
Der Standort wird mit dem Ziel entwickelt, Wohnhochhäuser zu errichten. Sie sollen die Frankfurter Skyline und den Hochhauscluster der nördlichen Innenstadt stadtgestalterisch ergänzen. Um für unterschiedliche Bevölkerungsgruppen Wohnraum zu schaffen, soll der angestrebte Wohnungsmix verschiedene Wohnungs- und Haushaltsgrößen ermöglichen und auch mietpreisgedämpften Wohnungsbau umfassen. Durch Läden und Gastronomie in den Erdgeschossen sollen die angrenzenden Straßen belebt und der Einzelhandelsstandort ergänzt werden.

Projektverlauf
Die Projektentwicklung erfolgte zunächst durch die von der Deutschen Telekom beauftragte Corpus Sireo. Diese ließen ausgehend von einem Wettbewerb das Grundstück von dem Architekturbüro Max Dudler überplanen. Unter dem Projektnamen „Drei Schwestern“ wurde die Fläche schließlich vermarktet. Zwischenzeitlich (von 2016 bis 2018) war die Becken Development GmbH aus Hamburg Eigentümerin. Dies hatte auch einen Wechsel des Architekten zur Folge: In einem zweiten Wettbewerbsverfahren konnte sich das Frankfurter Büro Magnus Kaminiarz &; Cie. durchsetzen. Das Projekt firmiert seitdem unter dem Namen „High Lines“. Seit Mitte 2018 ist die Rock Capital Group GmbH aus Grünwald bei München Eigentümerin des Areals. Mit der weiteren Planung ist das Architekturbüro KSP Engel beauftragt.

Bebauungsplanänderung
Da der bestehende Bebauungsplan an dieser Stelle weder die entsprechende Art noch das Maß der baulichen Nutzung zuließ, wurde mit einer Bebauungsplanänderung die planungsrechtliche Grundlage zur Umsetzung der Wohnhochhausbebauung geschaffen. Der Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 845 Ä „Ehemalige Hauptpost / Zeil – 1. Änderung“ wurde von der Stadtverordnetenversammlung im Mai 2015 gefasst. Anschließend wurde der Entwurf des Bebauungsplans gefertigt und im Sommer 2015 offengelegt. Ein städtebaulicher Vertrag, der zum Planungsrecht ergänzende Regelungen enthält, wurde im Dezember 2015 geschlossen. Der Satzungsbeschluss erfolgte im September 2016. Der Bebauungsplan Nr. 845 Ä ist am 1. November 2016 in Kraft getreten.

Nutzungsstruktur
Als Art der baulichen Nutzung werden für das Baugrundstück Mischgebiete festgesetzt, um dem Ziel, innerstädtisch mehr Wohnraum zu etablieren, gerecht zu werden. So ließ die bisherige Festsetzung als Kerngebiet nur einen geringeren Anteil an Wohnfläche zu. Insgesamt könnten hier bis zu 500 Wohneinheiten entstehen, wovon ein Teil mietpreisgebunden angeboten wird. Dies ist neben anderen Inhalten in einem städtebaulichen Vertrag zum Bebauungsplan abgesichert. Die bestehende Nutzungsstruktur der Stiftstraße mit einer gewerblich genutzten Erdgeschoss-Zone soll weiter fortgeführt werden. Zudem ist eine weitere Belebung des im Norden parallel zur Zeil verlaufenden Straßenzuges von der Stiftstraße bis zur Vilbeler Straße zu erzielen. Ein zusätzliches Angebot stellt die Unterbringung einer Kindertagesstätte dar. Auch deren Realisierung ist in dem städtebaulichen Vertrag abgesichert.

Gebäudehöhe
Die festgesetzte maximale Gebäudehöhe von 80 m stellt im Zusammenspiel mit der vorhandenen benachbarten Hochhausbebauung ein verträgliches Maß dar. Die Stadtsilhouette erfährt mit der Ausbildung eines Hochhausclusters eine stimmige Ergänzung. Dabei stellen die beiden kleineren Hochpunkte mit 40 m beziehungsweise 52 m stadträumlich eine Verbindung zwischen der niedrigeren Sockelbebauung und dem 80 m hohen Wohnturm her.

Platzfläche und Durchwegung
Die bestehende Platzfläche an der Stiftstraße soll weiter ausgebaut und attraktiver gestaltet werden. Von diesem Platz aus ist ein großzügiger Durchgang in den Innenhof angedacht. Diese Verbindung ist Teil der ehemaligen Kleinen Eschenheimer Straße zwischen Stiftstraße und Thurn und Taxis Palais an der Großen Eschenheimer Straße. Sie ist bereits im Bebauungsplan Nr. 845 als Wegeverbindung festgesetzt worden und wurde weiterhin planungsrechtlich gesichert.