-
Allgemein
-
Wozu dient ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept?
Das Konzept – in Verbindung mit entsprechenden Bebauungsplänen – soll dafür sorgen, dass die Zentren des stationären Einzelhandels auch angesichts der Online-Konkurrenz dauerhaft lebensfähig bleiben und sich die Nahversorgung für alle Frankfurter verbessert.
Einzelhandelskonzepte schaffen einerseits eine Grundlage für die Beurteilung von Einzelhandelsvorhaben durch Politik, Bauleitplanung und Bauaufsicht. Außerdem schaffen sie Planungs- und Investitionssicherheit für Händler, Investoren und Grundstückseigentümer. -
Warum gibt es ein neues Einzelhandels- und Zentrenkonzept?
Das alte Konzept wurde 2008 beschlossen und 2011 fortgeschrieben. Angesichts der Dynamik im Einzelhandel musste die Datenbasis aktualisiert werden. Auch Gesetze und Rechtsprechung haben sich in den vergangenen Jahren verändert. Die Ziele des Konzepts sind grundsätzlich gleich geblieben, im Mittelpunkt steht neben der Lenkung des Einzelhandels an gewachsene zentrale Orte nun insbesondere die Stärkung der Nahversorgung in Frankfurt.
-
Was sind die Ziele des Konzepts?
Wesentliche Ziele des Konzeptes sind die Stärkung der vorhandenen Versorgungsstruktur, die Erhöhung der Attraktivität der Zentren sowie die Sicherung der Nahversorgung.
Durch die räumliche Konzentration des Einzelhandelsangebots auf ausgewählte Standorte können unnötige Verkehrsströme vermieden und Synergieeffekte zwischen Einzelhandelsbetrieben ausgelöst werden. Eine nachhaltige Stadtentwicklung kann nur durch klare räumlich-funktionale Zuordnungen erfolgen.
Im Einzelnen werden die folgenden Ziele verfolgt:- Regionale Versorgungsfunktion als Oberzentrum erhalten und stärken, insbesondere durch eine funktionsgemischte Innenstadt
- Zentren in den Stadtteilen stärken
- Nahversorgung im gesamten Stadtgebiet verbessern
- Dezentrale Ergänzungsstandorte zentrenverträglich gestalten
- Zielkonforme Nutzung von Industrie- und Gewerbegebieten sicherstellen
- Planungs- und Investitionssicherheit für bestehenden und anzusiedelnden Einzelhandel schaffen, konterkarierende Einzelhandelsvorhaben verhindern
Die Ziele des Konzeptes können der Anlage 1 des Konzeptes entnommen werden.
-
Was ist der Inhalt des Konzepts?
Das Konzept zeigt – auf Grundlage einer Bestandsanalyse –, wo sich die Stadt Frankfurt welches Einzelhandelsangebot wünscht. Dafür legt es die sogenannten zentralen Versorgungsbereiche verschiedener Kategorien fest, die entwickelt und gesichert werden sollen. Außerdem stellt es Regeln auf, welche Sortimente wo gewünscht sind.
-
Was kann das Konzept leisten?
Das Konzept ist eine Richtschnur für das Handeln der Stadt Frankfurt. Es stellt eine wichtige Entscheidungsgrundlage für politische Entscheidungen dar, z.B. über die Ansiedlung großer Märkte oder Einkaufszentren. In bestimmten Fällen wird es auch bei Baugenehmigungen herangezogen, in der Regel müssen die Ziele des Konzepts jedoch in Bebauungsplänen umgesetzt werden. Dabei findet eine Abwägung auch mit anderen Belangen, etwa der Wirtschaft, statt. Die Gewerbefreiheit und der Schutz des privaten Eigentums bilden generell Grenzen für die Einflussnahme. Die Ansiedlung bestimmter Branchen oder Händler ist daher meist schwierig, denn die Entscheidung treffen die Händler selbst – wenn die Umsatzerwartung stimmt.
-
Wozu dient die Sortimentsliste?
Die Frankfurter Sortimentsliste ist ein wichtiger und verpflichtender Bestandteil des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts. Sie ist die Basis für die Regeln, wo welche Sortimente sinnvollerweise angesiedelt werden sollen. In der Liste werden die Einzelhandelssortimente aufgeteilt in solche, die prägend für die Zentren sind und dort die nötige Passantenfrequenz und einen attraktiven Branchenmix erzeugen, und die sonstigen („nicht-zentrenrelevanten“) Sortimente. Eine Untergruppe der zentrenrelevanten bilden die nahversorgungsrelevanten Sortimente, diese dienen dem kurzfristigen Bedarf. Hierzu gehören zum Beispiel Lebensmittel, Getränke, Brot und Backwaren, Drogerie- und Reinigungsartikel.
Zu den zentrenrelevanten Sortimenten gehören neben dem kurzfristigen Bedarf zum Beispiel Bücher und Bekleidung, Elektrokleingeräte und Heimtextilien. Nicht-zentrenrelevante Sortimente zeichnen sich dagegen durch einen hohen Flächenbedarf und besondere Transport-Ansprüche aus, hierzu gehören zum Beispiel Möbel oder Bau- und Heimwerkerbedarf.Die Frankfurter Sortimentsliste 2018 wurde basierend auf der realen Entwicklung im Einzelfall angepasst. Die vollständige Sortimentsliste kann in der Anlage 4 des Konzeptes nachgelesen werden.
-
Wirkung
-
Stellt das Einzelhandelskonzept nicht einen Eingriff in den Wettbewerb dar?
Das Einzelhandelskonzept definiert im positiven Sinne die zukünftigen Ziele und darauf aufbauenden Regeln zur Entwicklung der Frankfurter Zentren und Einkaufsstandorte. Dabei ist es ein legitimes Vorgehen einer jeden Stadt, festzulegen, wo im Sinne der Umsetzung dieser Ziele Einzelhandel in ihrem Stadtgebiet stattfinden soll und wo nicht. Dabei geht es nicht um den Schutz einzelner Betriebe vor einem „ungesunden“ oder „unfairen“ Wettbewerb. Es geht vielmehr um den (rechtlich abgesicherten) Schutz von städtebaulichen Strukturen, die eine möglichst ausgewogene und flächendeckende Versorgung mit Gütern aller Bedarfsstufen in einer Stadt wie Frankfurt ermöglichen sollen. Denn die Belange der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung, sind laut Baugesetzbuch (§ 1 Abs. 6 Nr. 8 a) explizit zu berücksichtigen. Da die Versorgung nicht überall mit der gleichen Ausprägung erfolgen kann, ist eine Setzung von Prioritäten und Vorranggebieten unabdingbar.
-
Zentren und weitere Standorte
-
Was ist ein "zentraler Versorgungsbereich"?
Zentrale Versorgungsbereiche (abgekürzt als „Zentren“) sind Stadtbereiche, denen aufgrund von Einzelhandelsnutzungen – ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote – eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt. Das Baugesetzbuch hat „Zentrale Versorgungsbereiche“ als besonderes Schutzgut definiert. Voraussetzung ist, dass an diesen Standorten mehrere Einzelhandelsbetriebe mit sich ergänzenden oder konkurrierenden Warenangeboten vorhanden sind, die einen bestimmten Einzugsbereich, z.B. einen Stadtteil, versorgen. Die räumliche Anordnung und verkehrliche Erschließung muss geeignet sein, dass diese Versorgungsfunktion erfüllt wird. Die Zentralen Versorgungsbereiche wurden - entgegen der vorherigen Konzepte - parzellenscharf abgegrenzt, da nur noch die tatsächlichen Geschäftslagen berücksichtigt sind.
Eine kartografische Übersicht zur räumlichen Verteilung im Stadtgebiet kann der Anlage 3 des Konzeptes entnommen werden. -
Welche Kategorien von Einzelhandelsstandorten enthält das Konzept?
Abgestuft nach ihrer Bedeutung gibt es drei Typen von zentralen Versorgungsbereichen: Die Frankfurter Innenstadt mit einem über die Stadtgrenzen hinausreichenden Einzugsgebiet, Ortsbezirkszentren wie die Berger Straße oder die Innenstadt von Höchst sowie Grundversorgungszentren, die hauptsächlich der Versorgung des Stadtteils dienen (A-, B- und C-Zentren). Daneben dienen städtebaulich integrierte Nahversorgungsstandorte der ergänzenden wohnortnahen Grundversorgung für umliegende Wohngebiete.
Ergänzungsstandorte sind Ansammlungen von zumeist großflächigen Betrieben in häufig gewerblichen, autokundenorientierten Lagen. Diese umfassen die gesamtstädtisch und regional bedeutsamen Einkaufszentren Hessen-Center und Skyline Plaza sowie die Fachmarktagglomerationen etwa entlang der Hanauer Landstraße. In ihrer heutigen Form stehen sie in ausgeprägtem Wettbewerb zu den Angeboten in zentralen Versorgungsbereichen und integrierten Nahversorgungsstandorten. Sie sollen zukünftig dem nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel vorbehalten sein. Eine Sonderrolle nimmt der Flughafen mit seinem vorwiegend auf die Flugreisenden und teilweise auf die am Flughafen arbeitende Bevölkerung ausgerichteten Angebot ein.Die Kategorien mit Beschreibung können der Anlage 2 des Konzeptes entnommen werden.
-
Was verstehen wir unter Nahversorgung?
Nahversorgung meint die Versorgung der Bürger mit Gütern und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs, und zwar in räumlicher Nähe zum Wohnort. Güter des täglichen Bedarfs sind hauptsächlich Lebensmittel, aber auch Drogerie- und Apothekenartikel oder Zeitungen. Ziel ist die fußläufige Erreichbarkeit. In Frankfurt gelten aufgrund der Siedlungsstruktur und Marktsituation rund 600 Meter als kritische Distanz für eine Strecke zum nächsten Versorger, die zu Fuß zurückgelegt wird. Diese wird als Zielgröße für eine flächendeckende fußläufige Versorgung herangezogen.
-
Warum muss es einen Mindestbesatz für einen zentralen Versorgungsbereich geben?
Frankfurt am Main ist ein dicht besiedeltes Oberzentrum. Um als zentraler Versorgungsbereich zu gelten, muss eine Ansammlung von Einzelhandelsbetrieben daher ein vergleichsweise hohes „städtebauliches Gewicht“ haben. Konkret müssen mindestens 10.000 Einwohner versorgt werden und mindestens zehn (in der Regel 20 bis 40) Einzelhandelsbetriebe sowie ergänzende Dienstleister vorhanden sein.
Für die Kategorie „Ortsbezirkszentrum“ liegt die versorgte Bevölkerung bei mindestens 100.000 Einwohner, dort sind regelmäßig über 100 Betriebe mit mehr als 10.000 m² Verkaufsfläche ansässig. Das Hauptzentrum Innenstadt schließlich erfüllt eine überregionale Versorgungsfunktion, hier besteht ein umfangreicher Mix aus Magnetbetrieben, Facheinzelhandel, Dienstleistungs- und Gastronomieangebot sowie öffentlichen und kulturellen Einrichtungen. -
Was sind "Ergänzungsstandorte"?
Neben den zentralen Versorgungsbereichen gibt es Standorte, die z.B. an Ausfallstraßen große Fachmärkte beherbergen. Wenn eine Entwicklung in diese Richtung auch weiterhin gewünscht ist und nicht z.B. ein Vorrang für klassische Gewerbebetriebe vorgesehen ist, werden diese als Ergänzungsstandort gekennzeichnet. Hier sollen sich allerdings keine Betriebe ansiedeln, die in die Zentren gehören.
Daneben gibt es die gesamtstädtisch und regional bedeutsamen Einkaufszentren, namentlich das Hessen-Center und Skyline Plaza, sowie den Sonderstandort Flughafen.