Büroflächenstudie
Nachdem der Frankfurter Büromarkt in den 2000er Jahren von einem Überangebot und stagnierenden Mieten geprägt war, hat er in der jüngeren Vergangenheit wieder deutlich an Dynamik gewonnen. Dies ist unter anderem in der prosperierenden wirtschaftlichen Entwicklung der Mainmetropole und der damit einhergehenden Büroflächennachfrage begründet.
Vor dem Hintergrund dieser Entwicklungen wurde im Auftrag des Stadtplanungsamtes der Stadt Frankfurt am Main die vorliegende Büroflächenstudie durch die Büros Baasner Stadtplaner GmbH und bulwiengesa AG erstellt. Sie stellt die Raum-, Angebots- und Nachfragestrukturen des Frankfurter Büromarktes sowie seiner aktuellen und zukünftigen Entwicklungen (Brexit, Neue Bürokonzepte, Digitalisierung, Sonderrolle der Bürohochhäuser) inkl. möglicher Szenarien dar und zeigt Handlungsempfehlungen für die Stadtentwicklungsplanung der nächsten Jahre auf.
Büroflächenbestand 2019
Im zweiten Quartal 2019 wurde eine physische Erhebung zum Büroflächenbestand durch Begehungen des Stadtgebiets durchgeführt. Erfasst wurden insgesamt 1.911 Objekte mit einer Größe von über 500 Quadratmeter BGF (Bruttogeschossfläche) und einer Gesamtfläche von rund 12,0 Millionen Quadratmeter BGF. Der Anteil von Büroflächen unterhalb der Erfassungsschwelle wird auf 0,5 Millionen Quadratmeter BGF geschätzt. In der Summe ergibt sich ein Bestand in der Größenordnung von 12,5 Millionen Quadratmeter BGF. Die Flächenkennziffer liegt bei 26 Quadratmeter MFG (Mietfläche nach Definition der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.) je Bürobeschäftigten. Rund 22 Prozent der Flächen fallen allein auf Gebäude mit einer Höhe über 60 Meter. Allein sechs Hochhausprojekte bilden rund 42 Prozent der sich gerade in Bau befindlichen Büroflächen innerhalb des Stadtgebiets ab. Im Hinblick auf die Büroflächenbestände nimmt Frankfurt die vierte Position in Deutschland nach Berlin, München und Hamburg ein. Die für deutsche A-Städte untypisch hohe Leerstandsquote von zeitweise nahezu 20 Prozent hat – nicht zuletzt aufgrund von Abrissen und Umwandlungen – seit 2010 kontinuierlich abgenommen und liegt 2019 mit 6,9 Prozent in einem relativ moderaten Bereich.
Erwartete Entwicklungen bis 2029 – Szenarien und Prognosen
Die Prognose der Büroflächenstudie geht davon aus, dass sich die Zahl der Bürobeschäftigten von 369.000 im Jahre 2019 auf rund 393.000 im Jahre 2029 erhöhen wird. Dies bedeutet, dass sich die starke Entwicklung der letzten zehn Jahre abflachen wird. Die gemittelte Prognose geht von einem Zuwachs an Büroflächen von rund 1,1 Millionen Quadratmeter BGF bis 2029 aus. Dem gegenüber steht ein summarisches Flächenpotenzial von rund 1,7 Millionen Quadratmeter bis 2029, das sich jedoch räumlich nicht immer mit der Nachfrage deckt. Im Hinblick auf den Leerstand wird für die nächsten zehn Jahre ein deutlicher Anstieg auf rund 10 Prozent prognostiziert, entsprechend wird zugleich von stagnierenden bis leicht sinkenden Mieten ausgegangen.
Corona-Pandemie und ihre Auswirkungen
Die grundlegende Studie und ihre Ausgangsdaten wurden hauptsächlich vor Beginn der Corona-Pandemie erarbeitet. Dennoch werden die ersten Auswirkungen auf den Frankfurter Büroimmobilienmarkt analysiert und interpretiert. So wird gegenüber der oben genannten Prognose der Bürobeschäftigtenentwicklung im 10-Jahres-Vergleich keine wesentlich negativere Entwicklung erwartet. Die potenziell abgeschwächte Nachfrage nach Büroflächen trifft im fünfjährigen Prognosezeitraum auf eine Zurückstellung von Bauvorhaben und einem damit einhergehenden geringeren Angebot an neuen Flächen, wodurch auch die Flächenabsorption zukünftig auf einem robusten Niveau liegen wird.