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Südlich Rödelheimer Landstraße

Thema:
Städtebaulicher Entwurf, Büro, Gewerbe, Wohnen
Stadtteil: Ortbezirk:
2, 7
Gebietsgröße:
28,5 ha
Kontakt:

Frau Miriam Kuroczynski
Telefon: +49 (0)69 212 36474
Telefax: +49 (0)69 212 30761


Projektbeschreibung

Planungsanlass
Der Standort „Südlich Rödelheimer Landstraße“ ist gekennzeichnet durch seine besondere Lage in der Stadt Frankfurt. Einerseits findet man hier hochwertiges Gewerbe, andererseits gibt es brachliegende Flächen, Gewerbebetriebe in unmittelbarer Nachbarschaft zum vorhandenen Wohnen an der Rödelheimer Landstraße und Leerstand. Insbesondere unter dem Aspekt „Innenentwicklung“ ist eine Neuordnung dringend geboten.

Mit dem Ziel der städtebaulichen Neuordnung des Plangebietes südlich der Rödelheimer Landstraße sollten bereits 2009 die planungsrechtlichen Voraussetzungen für ein modernes Gewerbe- und Dienstleistungsgebiet mit Büro- und Wohnstandorten geschaffen werden. Hierfür wurde der entsprechende Bebauungsplanentwurf bis zur Offenlage geführt.
Auf Grund ungelöster planungsrechtlicher Konflikte im Gebiet wurde nun die Planung angepasst und der Verfahrensschritt der öffentlichen Auslegung ist zu wiederholen. Von besonderer Relevanz ist eine bisher nicht absehbare Verlagerung von Betrieben, die hinsichtlich ihrer räumlichen Lage im Plangebiet der bisher geplanten Entwicklung entgegenstanden.
Im Städtebaulichen Entwurf von 2009 wurden mehrere Betriebe mit Wohnbebauung und öffentlichen Grün- und Verkehrsflächen überplant, so dass eine Umsetzung ohne Verlagerung der Betriebe nicht möglich gewesen wäre.
Des Weiteren fand bei der Siemens AG eine Neuorientierung hinsichtlich der künftigen Nutzung der Flächen statt. Die Firma hat nun das Ziel, alle dort ansässigen Nutzungen mittelfristig zu verlagern und steht nunmehr einer Gesamtentwicklung des Gebiets in Richtung Wohnungsbau positiv gegenüber.
Diese grundlegenden Änderungen der Rahmenbedingungen führten insgesamt zur Notwendigkeit eines neuen städtebaulichen Lösungsansatzes.

Planungsgebiet 
Das Plangebiet wird von der Main-Weser-Bahn im Osten, der Rödelheimer Landstraße im Norden, der Ludwig-Landmann-Straße im Westen und der S-Bahn Bahnlinie Frankfurt-West – Frankfurt/Rödelheim im Süden begrenzt. Zur Festsetzung einer Straßenunterführung unter der S-Bahn wird im Süden ein Areal aus dem Baugebiet City-West in den Geltungsbereich aufgenommen.
Der räumliche Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplans Nr. 834 - Südlich Rödelheimer Landstraße umfasst eine Fläche von circa 28,5 ha.

Planungsziele
Ziel der Entwurfsplanung ist ein Konzept, welches auf die Betriebe, deren Standorte in absehbarer Zeit nicht verlagert werden können, Rücksicht nimmt und diese weitestgehend in die Neuplanung integriert. Größere Bedeutung haben insbesondere einzelne Betriebe an der Rödelheimer Landstraße. Geruchsemissionen sind dabei von der Schleifscheibenfabrik Burka Kosmos zu erwarten. Hinzu kommen zwei Speditionsbetriebe, von denen erhöhte Schallemissionen zu erwarten sind.

Im Mittelpunkt sollte die Planung und Entwicklung eines eigenständigen Stadtquartiers mit einer Nutzungsmischung aus Wohnen, Dienstleistungen, Gewerbe und gebietsergänzenden Einrichtungen stehen. Zur innerstädtischen Vernetzung sollten Anknüpfungspunkte zu den angrenzenden Quartieren geschaffen werden. Das Gebiet sollte an die Ludwig-Landmann-Straße und an die City West südlich der Bahngleise verkehrlich angebunden werden.

Projektverlauf
Projektstart im Jahr 2003 waren die Bauabsichten von Siemens auf dem Areal. Nachdem sich der Siemens-Konzern von seinen Planungen wieder distanziert hatte, änderten sich die stadtplanerischen  Ziele. Trotz des Rückzugs eines großen Investors sollte die Planung weiter geführt werden. Die im Gebiet begonnenen Entwicklungen brauchen eine sinnvolle städtebauliche Ordnung; Grundstückseigentümer und Nutzer benötigen belastbare Planungsgrundlagen.
Der Planungsneustart war zugleich die Chance, entsprechend der geänderten wirtschaftlichen Situation, die Entwicklungsmöglichkeiten des Gebiets zu überdenken. So ist es u.a. Ziel, den Wohnanteil zu erhöhen.

Zwei Planungsbüros wurden beauftragt, neue Konzepte für das Gebiet zu erstellen. Der Entwurf der Planungsgruppe 4 aus Berlin wurde für eine Weiterverfolgung im Verfahren ausgewählt und seitens der Stadt überarbeitet.
Die Planungen wurden dem Ortsbeirat im Oktober 2006 vorgestellt. Anschließend wurden die Auswirkungen und Chancen der Planung mit den im Gebiet betroffenen Bürgern in mehreren Informationsveranstaltungen erörtert. Die öffentliche Auslegung des Plans erfolgte vom 29.07.2009 bis 11.09.2009.

Die Vielzahl an eingegangenen Stellungnahmen und Anregungen veranlassten eine Überarbeitung des Plans. Parallel war das Stadtplanungsamt regelmäßig mit den betroffenen Firmen im Gespräch. Es gelang mit einem verlagerungswilligen Betrieb eine tragfähige Basis für eine Verlagerung, und damit einhergehend neuen Entwicklungschancen an anderer Stelle im Stadtgebiet, zu entwickeln.

Dennoch konnten die planungsrechtlichen Konflikte nicht gelöst werden. 2013 erarbeitete das Büro Planungsgruppe 4 aus Berlin in Zusammenarbeit mit dem Stadtplanungsamt Frankfurt ein neues städtebauliches Konzept.

Dieser Entwurf sowie eine mögliche zukünftige Weiterentwicklung und das Strukturkonzept, welches die Basis für den aufzustellenden Bebauungsplan darstellt, sind unten zum Downloaden eingestellt und in den folgenden Seiten beschrieben.

Die Grundstückseigentümer und die Betriebe im Geltungsbereich wurden bereits in das Verfahren einbezogen und sind in zahlreichen Gesprächen über die Ziele und den möglichen Fortgang des Planverfahrens informiert worden

Am 25. März 2014 wurde das Konzept der Öffentlichkeit im Rahmen der Sitzung des Ortsbeirats 7 vorgestellt.

Die Änderung des Aufstellungsbeschlusses wurde am 22. Mai 2014 von der Stadtverordne-tenversammlung beschlossen.
Hierbei wurde dem Magistratsvortrag (M250 2013) mit der Maßgabe zugestimmt, dass 
a) der Magistrat ggf. neuere Interessen von Grundstückseigentümern am Wohnungsbau auch über den Strukturplan hinaus berücksichtigt, soweit sich das mit der Weiterführung der vorhandenen Gewerbebetriebe innerhalb der Gewerbeflächen (GE-Flächen) des Strukturplans vereinbaren lässt, und
b) der Magistrat für das gesamte Planungsgebiet prüft, ob durch eine optimierte Zuordnung von Misch- und Wohngebieten und durch geeignete Lärmschutzmaßnahmen das Konfliktpotenzial für bestehendes Gewerbe zur heranrückenden Wohnbebauung unter besonderer Berücksichtigung der Lärmemissionen reduziert werden kann.“

Derzeit wird der Bebauungsplanentwurf unter Berücksichtigung der oben aufgeführten Maßgaben ausgearbeitet.



Mehr Informationen

Städtebaulicher Entwurf

Der vorgelegte städtebauliche Entwurf ist ein Bebauungsvorschlag, der bezüglich der dargestellten Gebäudestrukturen beispielhaft aufzeigt, welche städtebaulischen Lösungen im Plangebiet künftig gewünscht sind beziehungsweise möglich wären.

Die Mischung aus überwiegend Wohn- mit untergeordneten Dienstleistungs- und Kernge-bietsnutzungen unter Einbeziehung der zu erhaltenden gewerblichen Teilbereiche sowie prägenden Grünstrukturen bildet die Grundlage für das Plangebiet. Wesentliches Gestaltungselement ist das zentrale Band, welches zusammengesetzt wird aus öffentlichen Grünflächen, öffentlichen Plätzen und sozialer Infrastruktur. Nördlich und südlich davon entstehen gut erschlossene Wohnquartiere mit autofreien Innenhöfen. Das zentrale städtische Band verbindet die Quartiere miteinander.

Auch die Nahversorgung ist über das Band angeschlossen. Der großflächige Einzelhandel liegt gut erreichbar in der Mitte des Quartiers, an der Ecke Rödelheimer Landstraße / Birkenweg, was auch für die umliegenden Quartiere von Vorteil ist. Die geschlossene Bebauung am östlichen Rand des Geltungsbereichs schließt das Gebiet zur Bahn ab. Das Prinzip der mit Stichstraßen erschlossenen Wohnquartiere setzt sich nach Westen hin entlang der Rödelheimer Landstraße fort und wird durch eine neue Straße, die die Rödelheimer Landstraße mit der Morsestraße verbindet, begrenzt. Eine geschlossene, straßenbegleitende Bebauung schließt das Plangebiet nach Westen zur Ludwig-Landmann-Straße ab.

Die bisherigen Ziele für den südwestlichen Gewerbeteil A bleiben im Grundsatz bestehen und integrieren somit an dieser Stelle die vorhandenen Gewerbebetriebe in die Planung. Des Weiteren werden die bestehenden Betriebe in den Teilbereichen B und C als Bestandsbereich mit in die Planung aufgenommen. Die Verkehrsflächen der vorhandenen Morsestraße bleiben erhalten und werden ausgebaut. Die verkehrliche Anbindung der Morsestraße an die Ludwig-Landmann-Straße wird weiterhin als zwingend notwendig erachtet.

Der Verlauf der Straße mit der vorgesehenen Unterführung „Birkenweg - An der Dammheide“ weicht von dem alten Entwurf ab und verläuft nun parallel zur Liegenschaft des Gewerbebetriebs Burka Kosmos (östlicher Rand Teilbereich B). Die Planung der Teilflächen südlich der Bahnanlage bleibt weitestgehend bestehen und muss nur auf Grund der geänderten Linienführung der Unterführung leicht angepasst werden.

Die derzeit am Ostrand des Plangebiets vorhandene Kasernenstraße wird zu Gunsten einer effizienten Erschließung um die Breite eines Baufelds nach Westen verschoben und bildet somit den östlichen Abschluss der verkehrlichen Erschließung.

In Anlehnung an den alten städtebaulichen Entwurf ist eine einheitliche Höhenentwicklung der Bebauung vorgesehen. Straßenbegleitend sind überwiegend 5-geschossige Gebäude vorgesehen, während zu den Freiflächen und der inneren Erschließung der Wohnquartiere eine Abstufung der Geschossigkeit auf 4 beziehungsweise teilweise auch 3 Geschosse vorgenommen wird. Lediglich entlang der Ludwig-Landmann-Straße ist eine höhere Geschossigkeit unter Einbeziehung des Bestandshochhauses vorgesehen.

Städtebaulicher Entwurf Stand Juli 2013, © Stadtplanungsamt, Kartengrundlage Stadtvermessungsamt Frankfurt am Main

Planungsrechtliches Strukturkonzept

Das planungsrechtliche Strukturkonzept zeigt die geplante flächenhafte Verteilung der Nutzungen und soll Grundlage für den Bebauungsplanentwurf sein. Die Grundzüge der Planung sind hier dargestellt.

Die Betriebe, die im Bestand geschützt werden sollen, liegen zukünftig in Gewerbegebieten. Durch die Differenzierung mit der Festsetzung von eingeschränkten Gewerbegebieten, in denen nur Nutzungen zulässig sind, die das Wohnen nicht wesentlich stören, soll es möglich sein, Wohnnutzungen in direkter Nachbarschaft anzusiedeln. Nach jetzigem Kenntnisstand kann davon ausgegangen werden, dass bereits heute der Großteil der Gewerbebetriebe in einem eingeschränkten Gewerbegebiet zulässig ist. Anhand des Gutachtens, welches die Bestandsbetriebe und -anlagen auf Lärmemissionen prüft und derzeit erarbeitet wird, sollen die Gliederung der Gewerbegebiete und gegebenenfalls die angrenzenden Gebietstypen weiter konkretisiert werden.

Nach einem bereits erstellten Geruchsgutachten sind die Geruchseinflussbereiche östlich der Schleifscheibenfabrik von einer Bebauung mit Wohnnutzung freizuhalten. Im zentral gelegenen Kerngebiet kann auch großflächiger Einzelhandel untergebracht werden. Hierdurch wird gleichzeitig der durch das oben genannte Geruchsgutachten geforderte Achtungsabstand zur Wohnnutzung eingehalten.

Im Westen und Osten schließt das Plangebiet jeweils mit einem Mischgebiet ab. Entlang der neuen Unterführung und in Verbindung zur City West ergänzen auf Grund der vermuteten erhöhten Verkehrsbelastung ebenfalls Mischgebiete den Entwurf. Die Mischgebiete im Nordosten dienen als Abstufung zum Speditionsbetrieb Fermont und den Gleisanlagen. Eine Konkretisierung dieser Gebietsfestsetzung erfolgt ebenfalls auf Grund des noch ausstehenden Lärmgutachtens. In ihren jeweiligen Flächengrößen sollen die Mischgebietsfestsetzungen genügend Spielraum für eine standortangepasste Verteilung von Wohnnutzungen und das Wohnen nicht störende sonstige Nutzungen entsprechend den Anforderungen der BauNVO.

Wie die schalltechnischen Untersuchungen zum vorangegangenen Bebauungsplanentwurf zeigen, stellen die Schienenverkehrslärmemissionen der S-Bahnstrecke Frankfurt West-Rödelheim das Ausweisen eines nördlich der S-Bahnstrecke gelegenen allgemeinen Wohnge-bietes nicht grundsätzlich in Frage. Eine genauere Prüfung anhand des vorliegenden städtebaulichen Entwurfs wird noch erfolgen.

Die öffentlichen Freiflächen sollen hauptsächlich als öffentliche Grünflächen festgesetzt werden. Nur im zentralen Bereich, angrenzend an den Nahversorger, soll eine großzügige öffentliche Platzfläche zum Verweilen einladen.
Da die notwendigen Kitas in mehrere Gebäude auch innerhalb des zentralen Grünstreifens integriert werden können, finden sich keine gesonderten Flächen für den Gemeinbedarf. Die Umsetzung der Betreuungseinrichtungen wird vermutlich in städtebaulichen Verträgen gesichert werden.

Die Ausnutzung der Grundstücke orientiert sich eng an dem Bebauungsplanentwurf, der sich 2009 in der öffentlichen Auslegung befand.

Strukturkonzept Stand Juli 2013, © Stadtplanungsamt, Kartengrundlage Stadtvermessungsamt Frankfurt am Main